Wybór własnego mieszkania powinien być poprzedzony szeregiem działań, które mają wzmocnić bezpieczeństwo zakupu. Po pierwsze należy rozróżnić postępowanie w przypadku, gdy mieszkanie jest już wybudowane od sytuacji, w której inwestycja jest nadal w budowie.
Budynek posiada już pozwolenie na użytkowanie
1. W takiej sytuacji sprzedaż mieszkania będzie się odbywać jak na rynku wtórnym i tzw. ustawa deweloperska nie będzie miała zastosowania. W takiej sytuacji możemy osobiście obejrzeć mieszkanie i ocenić jego układ, stan czy jakość wykonania.
2. W pierwszej kolejności powinniśmy poprosić o projekt umowy przeniesienia własności. Warto go skonsultować z prawnikiem - w końcu dokonujemy zakupu za kilkaset tysięcy złotych.
3. Następnie powinniśmy zweryfikować Księgę Wieczystą, której numer znajdziemy w umowie - możemy to zrobić za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ms.gov.pl). Ważne jest aby sprawdzić czy nieruchomość ma wpisane hipoteki bądź jakieś obciążenia. Najczęściej w hipotece będzie wpisany bank, który udzielił kredytu inwestycyjnego i jest to całkowicie powszechna sytuacja. Ważne jest natomiast, aby poprosić dewelopera o dostarczenie promesy banku na bezobciążeniowe wyodrębnieni lokalu - innymi słowy, gwarancje, że po zapłacie ceny na wskazane konto bank zwolni nasz lokal spod swojej hipoteki.
4. Jeśli umowa i księga wieczysta nie budzą naszych wątpliwości możemy iść wprost do notariusza i podpisać umowę przenoszącą własność na naszą rzecz. W chwili podpisywania umowy notariusz powinien zweryfikować aktualność wpisów w Księdze Wieczystej. W praktyce bardzo często przed podpisaniem umowy ostatecznej podpisuje się również umowę przedwstępną, aby umożliwić zamknięcie formalności z kredytem na mieszkanie.
Budynek jest jeszcze w budowie
1. Jeżeli budynek nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę, a deweloper chciałby przyjmować od nas jakieś środki finansowe na poczet budowy to zastosowanie będzie miała tzw. ustawa deweloperska.
2. Oznacza to, że w każdym takim przypadku:
a. Na nasze żądanie deweloper musi udostępnić nam Prospekt Informacyjny, z którego uzyskamy informacje o samej inwestycji (np. o tym co ma powstać do ok. niej) oraz o deweloperze (czy np. nie prowadzono przeciwko niemu postępowań egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 tys. zł). Warto się z nim zapoznać!
b. Każda umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Daje nam to gwarancję, że notariusz sprawdzi umowę ze szczegółowymi wymogami tzw. ustawy deweloperskiej i wyjaśni do czego się zobowiązujemy. Powinniśmy zweryfikować te same rzeczy, które opisałem w pkt. 3 powyżej przy budynkach posiadających już pozwolenie na użytkowanie.
i. Umowę deweloperską może poprzedzać umowa rezerwacyjna zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale pamiętajmy, że celem tej umowy jest zarezerwowanie mieszkania jednie na kilka, kilkanaście tygodni, głównie aby załatwić procedury związane z uzyskaniem kredytu, zanim zaciągniemy zobowiązanie w postaci umowy deweloperskiej - może się przecież okazać, że nie dostaniemy kredytu. Wpłata z tytułu umowy deweloperskiej najczęściej wynosi do 5% wartości lokalu.
3. Oprócz powyższych punktów inwestycje, które są obecnie wprowadzane do sprzedaży muszą być obsługiwane poprzez mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Nasze pieniądze są wtedy wpłacane do banku, który wypłaca je deweloperowi:
a. W transzach po dokonaniu kontroli i sprawdzeniu, że zakończyła się budowa kolejnego etapu - w przypadku rachunku otwartego; lub
b. W całości, dopiero po wybudowaniu budynku i przeniesieniu własności lokalu na nabywcę - w przypadku rachunku zamkniętego.
Najczęściej spotykane są rachunki otwarte, ponieważ rachunki zamknięte są droższe i bardziej podnoszą cenę mieszkania.
Ze stosowania rachunków powierniczych są zwolnione inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku. Wyłączenie to ma to również zastosowanie w przypadku budowy kolejnych etapów dużego przedsięwzięcia.
4. Po podpisaniu umowy deweloperskiej, powinniśmy przyglądać się postępom w budowie i czekać na ukończenie budynku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie następuje podpisanie ostatecznej umowy notarialnej przenoszącej własność mieszkania na nas.
Weryfikowanie dewelopera poza aspektami prawnymi
Oprócz weryfikacji prawnej możemy również zweryfikować firmę, w której chcemy kupić mieszkanie na kilka innych sposobów:
1. Jeżeli firma jest spółką giełdową dość łatwo możemy znaleźć informacje o jej sytuacji finansowej w oficjalnych raportach. Danych możemy też poszukiwać w sprawozdaniach finansowych.
2. Firmę można zweryfikować w rejestrze dłużników.
3. Zdecydowanie warto pojechać na już ukończoną inwestycję i zapytać mieszkańców o zdanie. Fora internetowe są dość słabym źródłem informacji bo pod wieloma nickami negatywnie może pisać zarówno niezadowolony, zwolniony pracownik, ale również w aspekcie pozytywnym, specjalnie zatrudniona firma. Najrzetelniejszą informację zawsze uzyskamy od "żywego" mieszkańca.
Dodatkową formą weryfikacji dewelopera jest również sprawdzenie, czy firma jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Do Związku przyjmowane są jedynie firmy z doświadczeniem, o których nie mamy niepokojących informacji i nie są to firmy nastawione na jednorazowe projekty, a na długofalową odpowiedzialną działalność deweloperską.
poleca:
